互联网发展至今，传统的运营模式早已被抛弃，整体的行业变革，已转换为运营为王的时代，这一切说明了重度运营是时代的需要，是客群的需要，是行业发展升级的需要，面对“转型”商业地产又将如何体现其自身价值？在主论坛环节，正佳集团总裁李穗生分享了《重度运营时代的商业地产价值》的主题演讲。

正佳集团总裁李穗

商业地产在艰难中前行

互联网数据时代，网购、金融风暴，以及供给侧改革对购物中心的发展产生了一定影响，也在整个购物中心发展历程中留下一笔笔、一次次难忘的经历。现在购物中心碰到的同样问题基本归类于四种：

1.电商冲击，网购便捷，对实体店构成不小的冲击。

2.商业地产大跃进。根据赢商网提供的资料显示，中国已开业购物中心6000多家，近两年将开业的大概2000家，这样全国将有8000多家购物中心。

3.资源配置不合理。现在做甲方不好做，想招的商户不来，排着队申请进场的又不想要的。

4.管理跟不上变化。

应该如何运营好、管理好手中的一盘棋，成为购物中心的一大难题。　　 

商旅文超级融合的运营之道

商业经营最关键的是1后面加什么，加0还是加一个负，如果加负的，正负相抵就真的变成0，如果在1后面加一个0，有可能有10、100、1000。正佳集团总裁李穗生表示，商业地产做到今天已经不是拼品牌、招商能力这种单一的手段，现在要想的是目前购物中心里面不一定存在，但有可能会满足或启发、诱导你的消费群体需求的一些业态。　　 

李穗生与大家分享了正佳集团近几年改革创新方面的经验。正佳2005年开业到现在已进入第13个年头，过程中经历过多次变革，四次提升。而从大前年开始，正佳开始发展商旅文融合的一种新零售业态组合。　 

正佳希望“以文带旅”、“文旅兴商”、“商旅承文”。李穗生表示，商业地产不能局限于原来的买和卖两种单纯的模式，互联网做的比做得更快，更便捷，而且质量现在也非常有保证。那么购物中心要做什么？就要根据消费群体心目中隐藏的去做。　　 

正佳集团走了两条路，增加了两个大的业态，即文化和旅游板块。2016年1月1日，正佳广场的拥有584个座位的正规的中型的剧院开业，已经变成了各种文化交流、文艺演出胜地。2018年6月15日，正佳广场又开了一条广府文化街，跟正佳结合，叫广正街，打造的是以广州文化为基点，以十三行文化为故事起源的打卡胜地。而旅游板块有极地海洋世界、自然科学博物馆、热带雨林馆。　　 

正佳极地海洋世界平均每年客流在110万人左右，按照投入，现在每年门票收入大概在1.1亿左右，预计在五年之内基本上能把前期投入成本打平。5月18号，正佳又开了正佳自然科学博物馆，现在正在申请属于广东省级的博物馆，大概在年底还会开热带雨林馆。　　 

近几年，正佳做了很多商业调整、归类、跨界，种种模式都在尝试。这样做完以后，整个购物中心里分布比例，旅游文化行业占40%，剩下还有一些其他自己所创业态，比如HI百货等等，剩余纯粹营收部分在35%左右，所以跟原来所说的黄金比例完全是一个颠覆。　　  

智能化、场景化运营　　 

正佳集团在这个行业里深耕了很多年，到底能否拷贝、能否输出？正佳集团花了两年时间做了一个鹰云智能，把正佳集团那么多年对商业，特别是购物中心的管理经验用技术手段进行提炼，到目前为止已经把这套管理软件输出到了十几个购物中心。　　 

正佳是一个大IP，但是底下要有很多具体的东西去落实，去丰富起来、充实起来，是正佳这么多年努力总结提炼出来的，现在也变成正佳的一个IP。购物中心一定要记住把自己的文化、把本地的文化跟你的经营结合起来，这样才会产生一种跟客群的互动。只有高质量的运营，才能使商业地产资产价值得到有效释放。