锐理观察:重庆主城住宅市场解析||「成交篇」

1、新房和二手房成交规模走势波动明显，且涨跌变化基本趋同；

2、2022年重庆二手房成交占比持续扩容，下半年稳定70%以上市场份额，尤其是2022年11月份二手房占比增至85%。2023年开年市场进入修复调整阶段后，而新房市场发力，二手房份额占比逐步回归至6成左右，但仍是市场主流房屋交易。市场仍处修复期，新房市场信心仍然有待修复，重庆已进入存量房消化周期，短期内二手房作为重庆市场主流房屋交易产品形式将长期持续。

1、二手房市场均价走势相对平稳，集中11000-12500元/平米；新房市场均价月度走势波动明显，受政策、季节、典型项目等影响更为突出；

2、新房市场虽然波动明显，但价格整体保持企稳缓涨态势，截至4月整体新房均价稳定15067元/平米。另外，楼市信心不足大量业主抛售房源等影响下，二手房价格表现呈持续“阴跌”态势。

1、新房成交以西永、中央公园、李家沱为代表的城市外围板块为主，二手房成交向城市核心聚集，北区大礼照片区表现活跃。

2、新房市场头部板块聚焦现象明显，TOP5板块成交规模大幅领先第二梯队；二手房市场格局相对分化。超1000套成交板块有11个，分布广泛。

1、新房市场：产品同质化+改善特征明显

2023年1-4月，重庆中心城区新房主要以洋房为主，成交11632套占比达48%，其次为小高层产品占比24%；新房成交面积段呈集中化，90-110平米为绝对主导型产品，占比42%。另外110-150平米住宅占比25%。新房市场产品同质化且改善特性明显；

2、二手房市场：需求面积分布均衡，刚需特性明显

二手房市场成交以高层产品为绝对主力，1-4月累计成交25544套，占比达71%，另小高层和洋房住宅占比均为14%。同时面积段分布相对均衡，90-110平米占比20%，70-130平米各段均有超10%份额占比，90平米以内占比达51%，市场刚需特性明显。

从项目成交榜单情况看，新房及二手目前呈现以下几个特征：

    1、新房项目集中在二环区域，多聚焦品牌开发项目；套均100平米以下和套均100平米以上项目各占一半；套均150万以内项目占11个，套均200万以上项目4个。
    2、二手项目以新区大盘为主，次新房项目占据榜单。